经络：最新MMI报2.38厘料未来数月将挑战十年前水平

港银行按揭见「负利率」

根据经络按揭转介研究部最新数据显示，六月份的经络按揭息率指数(MMI)，即反映普遍按揭新客户一般可做到最新的实际按息水平，最新报2.38厘，按月微跌1点子（图一）。

经络按揭转介高级副总裁曹德明表示，纵使六月份的一个月银行同业拆息（Hibor）平均为2.35%，按月上升0.53%（图二），不过由于大部份银行提供的按揭计划的封顶息率已锁定于P-3%左右，因此客户的实际供款未必会因应Hibor的浮动而大升。

近日已有数间银行调高转按及新造按揭的封顶息率，相信未来数月MMI水平会上升至2.5厘附近，息率将追及09年2月即十年前水平。曹德明续指，虽然实际按揭息率已重返十年前高位，不过其实香港银行的按揭市场已出现「负利率」（即存款利息扣除通胀后所得的「实质利率」为负数，意味着存款所收取的利息未能追得上通胀率）。香港7月通胀率为3.3%，银行一年期港元定存息约为2.1厘，按揭利率则约为2.375%至2.475%，加上香港银行有高息存款挂勾户口及现金回赠等优惠，反映银行的资金成本很高，边际利润非常微薄，出现按揭「负利率」的情况。展望下半年，即使美国年内仍会减息一次，但香港按揭利率暂仍未有条件跟随，年内实际按息将维持于2.5厘至2.8厘水平。

(图一)

(图二)