在2008年房地产市场崩盘之后，那些对房地产行业有直接兴趣的人有义务并决心创造住房复苏，即使他们必须弥补。此刻我在我面前展示了“A”：制造“证据”的典型例子，无论基本面如何，房地产市场都在复苏。

这直接取自2008年7月的全国房地产经纪人协会官方出版物“房地产经纪人杂志”。在这篇由NAR首席经济学家Lawrence Yun撰写的文章中，标题宣称“ 一年的修复然后是成长的一年 ”。在房屋倒塌和整个经济近乎崩溃前不到3个月发布，文章高兴地宣称“ ......次级贷款危机已接近”“目前的房屋销售速度为500万，是10年来最差的”随着经济增加了1000万个新工作岗位，2009年的销售额预计将增长到571万个“。

这种分析，充其量是可笑的，直接来自那个负责每个月向媒体提供住房市场报告的人，这个媒体非常乐意报道这个好消息，好像它是住房福音一样。

今天情况大致相同。虽然特定市场的房价上涨，并且将继续这样做，但这些市场具有特殊的特征，使它们与全国房地产市场区别开来。像往常一样，它是关于基本面，而不是仅仅跟踪统计数据的销售数字或其他杂项数据，但没有涉及或揭示将成为房屋恢复或消亡的最终仲裁者的基本面。

例如，每月“待售房屋销售”报告。任何具有一定经验的代理人或投资者都知道，在计算“待定”房屋销售时没有真正的意义，好像它们是实际销售房屋数量的指标。在房地产方面，它在关闭和交易获得资金之前不会关闭。但待售房屋销售数字总是会更高，看起来比实际销售数据更好。

也许这就是为什么云有这样的声誉为自己的错误有关普通住房市场的真实状况。我认为这会给代理商和经纪人造成损害，给他们一个房屋市场的错误印象，然后他们传递给他们的客户。在2007年，经纪人继续抨击派对线，一切都在玫瑰花。结果，数以百万计的购房者为新住房买单，并惊恐地看着他们的价值在短期内崩溃。今天，就像2008年一样，NAR从来没有遇到过一个不好或没有好转的房地产市场。

房价上涨并不是现在基本面复苏的指标，正如它们不是2006年房地产市场健康发展的指标。

为什么房地产行业内外的媒体盲目相信房价上涨是经济复苏的主要指标?鉴于美联储每年向房地产市场注入近1万亿美元的明显事实，二级抵押贷款市场完全缺乏私人资本，以及华尔街资助购买全国单户住宅的前所未有的增长，似乎相当明显的是，这个市场不是受到“最终用户”需求的根本性增长的支撑，而是通过人工方式来维持，这可能会导致一分钱，并导致房屋销售和价值下降幅度更大。

基本健康的住房恢复和扩张需要持续的就业和收入增长。我甚至不认为我必须在这里遇到麻烦，以证明在没有量化宽松和对冲基金现金销售的情况下，这些中的任何一个目前都不足以支持全面复苏。只要问一下数百万美国人已经失业多年，或者只能找到兼职工作。

推动价格上涨和扩张的住房市场具有独特的基本特征，仅适用于特定市场。

旧金山的增长具有非常独特的地理限制，加上一个炙手可热的科技行业，提供就业增长和收入增长。纽约市，特别是曼哈顿岛，是地理限制增长的另一个典型例子，从根本上推动房地产价格上涨，并防止我们在大多数美国城市看到的价值崩溃。 华盛顿特区以及弗吉尼亚附近的其他城市以及华盛顿 附近的其他地区，由于政府和国土安全工作的巨大增长直接导致收入和就业增长。

靠近石油和能源生产的城市实际上是经济衰退的证据。只要问任何人试图在威利斯顿，北达科他州或卡斯珀怀俄明州找到一个家。只要石油和天然气不断流动，这个政党就会持续下去。

另一方面，密歇根州最近破产的底特律是美国历史上最大的破产案，部分原因是房地产市场在汽车行业多年失业后濒临死亡。底特律的数以千计的房屋在以低至1美元的价格出售后被推土机推平。如果没有就业和收入的实际增长，住房市场就无法真正恢复并开始扩大。

佐治亚州亚特兰大是另一个仍然充满活力的城市，由于更广泛的就业机会和良好的南部气候，但到2011年价格下降了约35%。亚特兰大是一个地理限制很少的城市。在房地产繁荣期间，亚特兰大成为全国最大的都市区，几乎可以无限制地进入可建造的土地。由于库存过剩，这里的价格仍然很低。华尔街资助的投资公司已经在地铁区域购买了数万套单户住宅，看起来这里的价格正在上涨。但从根本上说，就业增长微薄，收入低于全国平均水平，4000平方英里的郊区继续努力以低于2006年峰值的价格出售房屋。

2014年房地产市场正在形成严峻的风头。奥巴马医疗保健的实施将为中产阶级留下更多的经济负担，通过保险和医疗保健的成本上升，绝大多数人都没有资格获得补贴。这将导致用于住房的收入减少，并且在2015年，我们可以期待对无法负担所需保险计划成本的数百万美国人的第一轮税务处罚。那些提交纳税申报表的人现在发现，尽管在2013年缴纳了更多的税款，但退款比以往任何时候都要低。我相信将全职工作转为兼职工作也会导致到2015年取消抵押品赎回权的增加所有者最初根据两项全职收入获得抵押资格。